“Một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách nhà nước. Đây là lỗ hổng lớn, vì chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ” – Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc chỉ ra một trong những “lỗ hổng” của Luật Đất đai hiện hành. 

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phát triển hạ tầng là một trong những yếu tố khiến giá đất gia tăng. (Ảnh minh họa: monre.gov.vn)

Sáng 18/9, trong phần thảo luận về chính sách đất đai của Diễn đàn Kinh tế – Xã hội Việt Nam 2022, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho hay có 3 vấn đề liên quan đến tài chính đất đai.

Thứ nhất, chuyển mục đích sử dụng đất hiện có lỗ hổng vô cùng lớn mà Luật Đất đai hiện hành không bịt được, còn gọi là chênh lệch địa tô.

Ông Phớc nhận định việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ. Đất sử dụng cho thuê chỉ thực hiện phát triển sản xuất kinh doanh, còn khi không có nhu cầu sử dụng, Nhà nước phải thu hồi, đấu giá hoặc chuyển cho cơ quan khác sử dụng. Điều đó sẽ tạo động lực, tạo nguồn lực cho nền kinh tế phát triển.

Ví dụ, ở một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách nhà nước. “Đây là lỗ hổng lớn, vì chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Do vậy, cần có cơ chế bịt lỗ hổng này”, ông Phớc cho hay.

Thứ hai là vấn đề về giá đất. Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính, hiện có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa thật sự nhất quán, chính xác đã tạo nên một số lỗ hổng.

“Ví dụ, khi chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay, đa số sử dụng phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này “vô cùng không chính xác” vì giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều giả định. Khi giả định thì gây ra rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp và người làm cơ quan nhà nước”, ông Phớc phân tích.

Ông dẫn chứng như nhà cao tầng, tính 30triệu/m2, nhưng đoàn kiểm tra bảo không phải là 35 triệu/m2. Nhưng giả định thì mọi người có quyền đưa ra một con số khi thu thập dữ liệu. Hay chi phí định mức thì không phải chỗ nào cũng có và dự toán cũng là giả định. Rồi cộng cả chi phí dự phòng vào, có nghĩa chi phí giá đất cũng không đúng, đưa đến giá đất không đúng.

Vì vậy, theo Bộ trưởng Bộ Tài chính, sắp tới phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để định ra phương pháp xác định giá đất phù hợp, chính xác, nhất quán nhất như phương pháp so sánh – một phương pháp rất khoa học, hay phương pháp hệ số.

Với phương pháp hệ số sẽ xây dựng hệ số là tiệm cận thị trường, khi có biện động thì điều chỉnh bằng hệ số. “Để chính xác, chúng ta dùng hệ số dày hơn, hai nữa là tính hệ số cho từng loại nhà, công trình thì chắc chắn sẽ tạo ra nhất quán, tính chính xác cao hơn”, ông Phớc nhìn nhận. Còn phương pháp thặng dư không khác gì tính thuế VAT sẽ nghiên cứu lại.

Vấn đề thứ 3 là giá đất phải gắn liền với thời điểm giao đất. Ông Phớc cho hay lâu nay chúng ta xem đất đai như thu thuế, tức thời điểm xác định giá đất là thời điểm giao đất. Tuy nhiên không có quy định khoảng cách từ thời điểm xác định giá đến khi giao đất là 1 tháng, 6 tháng, 1 năm, hay bao lâu.

Bộ trưởng Bộ Tài chính nhận định phải xác định giá đất trước thời điểm để xác định giá đất không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác. Khi nộp tiền vào ngân sách mới tiến hành giao đất.

“Mình bán tài sản ra phải thu tiền, chứ bán ra mà cho nợ đến khi tài sản đó họ bán cho người thứ ba rồi nợ không thu được, chưa kể còn liên quan đến hàng nghìn người dân đã đóng tiền mua nhà. Đây lại là hiện tượng phổ biến, đã xảy ra lừa đảo tại các dự án đô thị nhưng chưa khắc phục được”, ông Phớc nói.

‘Quy hoạch thể hiện quyền đại diện của Nhà nước với sở hữu toàn dân về đất đai’

Cũng trong buổi diễn đàn, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường (TN-MT) Trần Hồng Hà cho hay quy hoạch là một trong những công cụ để thể hiện quyền đại diện của Nhà nước với sở hữu toàn dân về đất đai, là công cụ quan trọng nhất trong quản lý nhà nước về đất đai.

“Công tác quy hoạch phải đổi mới về phương pháp, nội dung, hình thức, xác lập vị thế của công tác này, để quy hoạch mang được quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước trong việc phân bổ nguồn lực tài nguyên hết sức đặc biệt, quý giá và quan trọng này” – ông Hà nhấn mạnh,

“Nội dung đổi mới này sẽ đảm bảo công bằng, bình đẳng cho các bên, giải quyết nhu cầu sử dụng đất, giải quyết các vấn đề trong quá khứ, hiện tại và tương lai” – Bộ trưởng Bộ TN-MT nêu quan điểm.

Về định giá đất, ông Hà thừa nhận còn khoảng cách khác nhau giữa lý thuyết và thực tiễn. “Đi kèm với định giá đất là vấn đề kinh tế, tài chính đất đai. Khi chúng ta định giá đúng thì sẽ thực hiện được các chính sách về mặt xã hội theo tài chính đất đai”, ông Hà nêu.

Nguyễn Quân