Bộ trưởng Trần Hồng Hà – người đứng đầu Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) mới đây khẳng định trong vòng 5 năm, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay, Việt Nam đang phải kết hợp 5 phương pháp xác định giá đất và phương pháp dùng bảng giá với hệ số biến động giá đất.

Người phụ nữ đi qua một dãy nhà đang bị giải tỏa trên đường Minh Khai (Hà Nội), phía sau là tòa cao ốc lớn. (Ảnh minh họa: Vietnam Stock Images/Shutterstock)

Đất đai suy thoái, nhiều lỗ hổng trong quản lý

Theo Cổng thông tin điện tử Chính phủ ngày 22/8, tại buổi trao đổi trực tuyến vừa diễn ra, Bộ trưởng Trần Hồng Hà thừa nhận sau 8 năm thi hành Luật Đất đai 2013, nhiều vấn đề yếu kém, lỗ hổng lớn bộc lộ đòi hỏi luật đất đai cần sửa đổi.

Theo ông Hà, nguồn lực đất đai đóng vai trò quan trọng, vừa qua giúp cân đối được mọi nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng.

Năm 2013, nguồn lực đất đai chiếm từ 7-8% nguồn thu ngân sách, đến năm 2021-2022, con số tỷ trọng này tăng lên trung bình 15-20%, có địa phương đến 35% tổng thu ngân sách. Tuy nhiên, tính bất ổn của lĩnh vực này cũng bộc lộ mạnh mẽ khi khiếu kiện về đất đai hiện chiếm tới 60-70% vụ việc.

“Nguyên nhân là các vấn đề liên quan đến đất đai vẫn có khe hở, yếu kém, một bộ phận cán bộ quản lý lợi dụng để mang lại lợi ích không chính đáng cho mình. Vì vậy, các vụ án về đất đai thời gian qua hết sức bức xúc.

Đất đai sử dụng chưa hiệu quả, nhiều khu vực thành phố đất nông nghiệp bỏ hoang, nhiều dự án chậm triển khai, không đưa đất vào sử dụng.

Hiện nay, do quá trình khai thác sử dụng đất chưa bền vững nên đất đai đang thoái hóa cả về chất lượng lẫn số lượng. Chất lượng đất giảm đi do hoạt động canh tác, thoái hóa, hoang mạc hóa, ô nhiễm…”, ông Hà nói.

Với tư cách cá nhân, ông Hà chọn ra 3 vấn đề nổi cộm, “yếu kém” liên quan đến đất đai hiện tại mà luật về đất đai (sửa đổi) cần đề cập. Thứ nhất là vấn đề về quy hoạch, cần phân bổ quản lý nguồn lực đất đai “một cách tiết kiệm, công bằng, minh bạch hài hòa” giữa các lợi ích, các lĩnh vực kinh tế, giữa các địa phương, giữa hiện tại tương lai, giải quyết vấn đề bảo vệ môi trường và biến đổi khí hậu.

Thứ hai là các vướng mắc, tố cáo, mất an ninh trật tự, tham nhũng, trục lợi, tài chính, định giá đất đai. “Nếu làm tốt phương pháp định giá đất thì thị trường đất đai sẽ minh bạch, công bằng” – ông Hà khẳng định.

“Với tài chính đất đai, chúng ta thay đổi cách quản lý từ hành chính mệnh lệnh sang công cụ kinh tế, dùng công cụ để xử lý các dự án chậm đưa vào hoạt động, nhà đầu cơ, thổi giá. Nhờ các công cụ này, chúng ta tiếp tục làm lành mạnh hóa công tác quản lý đất đai, bảo vệ lợi ích người dân, bảo vệ cán bộ” – ông Hà chỉ ra phương hướng.

Vấn đề thứ ba là chuyển đổi số, áp dụng công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai với đa mục tiêu, thống nhất quản lý đất đai với tư cách là cơ quan Nhà nước thay mặt nhân dân gồm số lượng, chất lượng và kinh tế đất đai.

Ông Hà nhận định ba vấn đề trên có mối quan hệ hữu cơ, khi hoàn tất được 3 nhóm chính sách liên quan sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề đang tồn tại.

Bỏ khung giá đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định về khung giá đất sau 30 năm áp dụng. Ông Hà cho rằng việc đưa ra khung giá đất là đúng đắn, nhưng khung giá đất được xác lập 5 năm một lần trong khi giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động… Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường thì ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết, và bảng giá đất.

Hiện nay, bảng giá đất được giao cho địa phương xác định và khi có biến động giá đất thì địa phương sẽ quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

Ông Hà cho biết sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu… Khi có bản đồ này, đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Tức là không phải 5-10 năm, để cập nhật theo khung giá đất, mà khi có bản đồ này, người dân, doanh nghiệp có thể hàng ngày theo dõi thông tin giá đất.

Cảnh phá hủy nhà ở ngoại thành Hà Nội, tháng 3/2021. (Ảnh minh họa: Thi/Shutterstock)

Với nhà quản lý, căn cứ trên bản đồ dữ liệu thông tin giá đất, ông Hà cho hay sẽ áp dụng phương pháp để đưa ra giá trị trung bình trong thời điểm thị trường ổn định. Theo ông Hà, trong vòng 5 năm tới Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới, còn hiện nay vẫn phải kết hợp 5 phương pháp xác định giá đất, và phương pháp dùng bảng giá với hệ số biến động giá đất.

Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 131 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện quy định: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.”

Điều này có nghĩa theo dự luật, khi bỏ khung giá đất của Nhà nước sẽ chỉ còn bảng giá đất mà các địa phương quy định và giá này được cho là sẽ sát với thực tế thị trường hơn. Tức nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp được giao đất, thuê đất sẽ phải cao hơn trước và ngân sách sẽ có lợi hơn. Quyền lợi của người dân mơ hồ khi quy định này dường như vẫn kế thừa Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể”.

Theo ông Hà, “khi tính giá chính xác thì người dân cũng phải xác định nghĩa vụ với Nhà nước một cách chính xác”. Khi xác định bảng giá đất nghĩa vụ người dân sẽ tăng lên rất nhiều nhưng nhà quản lý sẽ dùng hệ số điều chỉnh sao cho không tăng đột biến, bao gồm cả việc đền bù.

Ông Hà cho hay giá đất chênh lệch là do điều chỉnh mục đích từ đất nông nghiệp, đất rừng sang đất thương mại, dịch vụ. Đến lúc nhà đầu tư vào lại có giá khác. Nếu xác định giá đúng sẽ giải quyết được 2 bài toán lớn.

Thứ nhất, khi Nhà nước tổ chức giao đất cho các doanh nghiệp, cho thuê, hoặc giao đất có trả tiền thì Nhà nước sẽ thu được một giá chính xác.

Thứ hai, khi giá cả đúng sẽ đo đếm được một thửa đất của người dân không có đầu tư gì cả nhưng giá đất tăng mà nguyên nhân là do Nhà nước chuyển đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích, đầu tư hạ tầng thì chênh lệch địa tô là do Nhà nước chứ không phải do người sử dụng đất đầu tư. Nhà nước sẽ tính toán để cân đối điều hòa địa tô chênh lệch, thu lại những phần đó “để điều tiết lại cho toàn dân”.

“Tôi đã nói là ở đây không ai được can thiệp vào định giá đất. Thị trường sẽ xác định giá đất. Nhưng Nhà nước can thiệp để giá đất hợp lý. Còn định giá đất là thị trường. Hai người mua bán thế nào thì giá thị trường như vậy. Nhà nước đấu giá như thế nào thì giá như vậy.

Giá thị trường là mọi giá giao dịch đất đai, giá đấu thầu, đấu giá thì không ai can thiệp được cả.

Chúng ta có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng theo phương pháp này ra giá khác, theo phương pháp kia ra giá khác. Nguyên nhân do dữ liệu đầu vào không chính xác.” – ông Hà tuyên bố.

5 phương pháp xác định giá đất hiện tại gồm: phương pháp theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh; phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp so sánh.

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh, các phương pháp đó nếu có hệ thống tư duy quản lý đất đai tốt cùng nguồn thông tin sát thì phương pháp tính giá đất sẽ được cải thiện, giá đất sát với giá thị trường. Khi đó không phải lo ngại việc phải đấu giá, đấu thầu mới có giá đất sát với giá thị trường.

Nếu giá đất sát với giá thị trường rồi thì không còn chuyện “thổi giá” đất nữa. Nhưng để có giá đất theo giá thị trường, cần có hệ thống quản lý đất đai tốt. Cơ quan quản lý Nhà nước làm mọi cách để kênh thông tin công khai, minh bạch nhất có thể, tránh việc mua bán nhà, đất hai giá.

Còn “việc bỏ khung giá đất là điều đương nhiên phải làm, không có gì là quá mới mẻ hay làm ảnh hưởng quá nhiều đến thị trường bất động sản và người dân. Bởi vì vẫn còn bảng giá đất. Bảng giá đất là sự khống chế giá vẫn do Nhà nước ban hành, chỉ khác là không phụ thuộc vào khung giá đất của Trung ương”, ông Đỉnh nói.

Hiện tại, khung giá đất của Trung ương và do Chính phủ ban hành 5 năm một lần. Còn bảng giá đất là của địa phương các tỉnh và ban hành theo khung giá đất của Trung ương.

Theo Tạp chí Doanh nghiệp Việt Nam ngày 6/8/2022

Nguyễn Quân